ＳＴＥＰ２　不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を結ぶ／売出価格の設定）

ご売却を決断されたら、お客様と不動産会社（仲介業者）との間で、売却を依頼する「媒介契約」を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することが出来ない契約です。依頼を受けた不動産業者は、依頼主に対して、１週間に１回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。 依頼主は、自分で購入希望者を見つけること（自己発見取引）は出来ません。

「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に２週間に１回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。依頼主は、自分で購入希望者を見つけることが出来ます。

複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することが出来る契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることが出来ます。

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類には、それぞれ以下の表のような違いがあります。
「専属専任媒介契約」は不動産会社一社のみに売却を依頼し「買主の自己発見取引は不可」という制限があるものなので、「専任媒介契約」（一社のみに依頼 し、自己発見取引可能）か「一般媒介契約」（複数の会社に依頼）かのどちらかを選択するのが一般的な傾向です。そして「専任媒介契約」は「窓口が一つなので情報整理・意思疎通が容易」「仲介業者が積極的に広告等の販売活動をしやすい、「一般媒介契約」は「買主様を探す窓口が広くなり複数の会社から情報を得られる」など、それぞれメリットがあります。

「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を締結した場合、他の不動産業者に重ねて依頼することは出来ないので依頼者としては依頼した業者が相手を探し出してくれないことにはどうしようもありません。しかし、仲介業者一社の力には限界があります。そこで不動産業者にはインターネットを利用した情報ネットワーク「REINS（レインズ）」を利用して、広く相手方を検索することを義務付けています。この情報ネットワークを『指定流通機構』といいます。

当社の査定は、おおよそ３カ月程度以内に買い手が見つかると予想される価格を担当者が提示します。この査定価格は、あくまでも「参考価格」であり、 最終的な「売り出し価格」は売主様ご自身で決定していただきます。ですから、例えば査定価格より高く売り出し価格を設定することも可能なわけです。確かに、査定価格より高めで売り出して、とても気に入ったのでどうしても欲しいとか、転勤など急な引越しを考えている、など買主様のさまざまな理由で、タイミングが合えばスムーズに売れることもありえることです。ただし、査定価格を大きく上回る金額で売却活動をはじめたために、長期間売れず、結局査定よりも低い金額で売らざるを得なくなるなど、リスクになる場合もありますので、よく相談してから決めていくことをお勧めします。私たちは最終決定の良き相談相手になれるよう心がけております。

税金や仲介手数料の他、売買契約書に貼付する印紙代など、お住まいを売却される場合でも諸費用がかかります。売却価格から、諸費用を差し引いた額がお客様の手取り金額となり、「売却価格＝手元に残るお金」ではありません。

お客様の手取り金額とは？
手取り金額＝売却価格－諸費用

■仲介手数料
売却不動産を仲介によりご成約頂いた際に規定の仲介手数料
（消費税・地方消費税を含む）を申し受けます。
■印紙税
売買契約書に貼付する印紙代がかかります。
■所得税・住民税
ご売却による譲渡利益が出た場合、所得税・住民税がかかります。
（居住の用に供する場合、特別控除が受けられる場合があります。
■ローン諸費用
ローンが残っている場合には、抵当権抹消費用や司法書士への依頼費用・ローン事務手数料がかかります。
■その他　

売却により得られた利益に対して所得税と住民税が課されます。不動産の売却価格から不動産の取得に要した費用と売却に要した費用を引いたものが、利益として扱われます。これを譲渡益といいます。この利益に税率をかけたものが税額になりますので、利益が出なければ税金は課されません。また、ご自宅（居住用の資産）をご売却の際は、3,000万円までの特別控除が利用出来たり、所有期間が長いと税率が軽減される特例を選択できる場合があります。